Cambio de uso de local a vivienda: ¿cómo hacerlo y cuánto cuesta?
Transformar un local en vivienda no es tan sencillo como decorar y mudarse. Se trata de un proceso que requiere cumplir con normativas urbanísticas, permisos municipales, reformas específicas y una inversión económica considerable. Te explicamos todo lo que necesitas saber para hacerlo posible de forma legal y eficiente.
¿Es viable convertir un local en vivienda?
Antes de empezar, hay que confirmar dos tipos de viabilidad:
Viabilidad urbanística
Consulta el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Este debe permitir el uso residencial en la zona y planta donde se encuentra el local. Por ejemplo, algunos planes permiten viviendas en un edificio, pero no en la planta baja.
Viabilidad geométrica
El local debe cumplir con las condiciones de habitabilidad exigidas por el municipio. Estas incluyen dimensiones mínimas, ventilación, iluminación natural y alturas interiores.
Si ambas condiciones se cumplen, el cambio es posible. Si no, vivir en el local puede ser ilegal y conllevar sanciones.
Requisitos generales para transformar un local en vivienda
Para que el cambio de uso sea legal, el local debe transformarse en una vivienda habitable, con todos los espacios básicos:
Cocina con salida de humos
Baño completo
Dormitorio y sala de estar
Lavadero o espacio para lavadora
Buena ventilación e iluminación
La superficie mínima suele ser de 35-40 m² construidos, aunque esto depende del ayuntamiento. En general, cuanto más pequeño el local, más difícil será obtener la aprobación.
Requisitos específicos en Albacete
Superficie útil mínima
La superficie útil mínima requerida para una vivienda en Albacete es de 40 m². Esta medida asegura que el espacio sea adecuado para las necesidades básicas de habitabilidad.
Altura libre
La altura libre del suelo al techo debe ser de al menos 2,5 metros en el 75% de la superficie de la vivienda, permitiéndose una altura mínima de 2,2 metros en el resto.
Fachada mínima
El local debe contar con una fachada exterior de al menos 3 metros de longitud. Esta medida es necesaria para garantizar una adecuada entrada de luz natural y ventilación.
Ventilación natural
Cada estancia habitable debe disponer de una superficie practicable para ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la estancia.
Iluminación natural
Los huecos de iluminación natural deben tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la estancia habitable.
Baños: características
Equipamiento mínimo: inodoro, lavabo y ducha o bañera con suministro de agua fría y caliente.
Ventilación: los baños interiores deben contar con un sistema de extracción forzada para garantizar la salubridad del espacio.
Limitación del uso en sótanos
No se permite la conversión de locales ubicados en sótanos en viviendas. El local debe estar a nivel de rasante del suelo, es decir, en planta baja con acceso directo desde la calle
Requisitos Urbanísticos y Técnicos
Consulta del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental verificar en el PGOU de Albacete si el cambio de uso de local a vivienda está permitido en la ubicación específica del inmueble.
Proyecto Técnico Visado: Es necesario contar con un proyecto de reforma elaborado por un arquitecto, que contemple las adaptaciones necesarias para cumplir con la normativa de habitabilidad, incluyendo aspectos como iluminación natural, ventilación, distribución de espacios, instalaciones adecuadas, entre otros.
Condiciones de Habitabilidad: El local debe cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa local y el Código Técnico de la Edificación (CTE), lo que incluye:
Superficie mínima habitable.
Altura libre mínima en los espacios habitables.
Ventilación e iluminación natural adecuadas.
Instalaciones de agua, electricidad y saneamiento conforme a la normativa.
Trámites Administrativos
Solicitud de Licencia Urbanística: Presentar en el Ayuntamiento de Albacete la solicitud de licencia de obras, acompañada del proyecto técnico visado.
Ejecución de las Obras: Realizar las obras conforme al proyecto aprobado, bajo la dirección técnica del arquitecto responsable.
Certificado de Fin de Obra: Una vez finalizadas las obras, el arquitecto debe emitir un certificado de fin de obra que acredite que la reforma se ha realizado según el proyecto aprobado.
Obtención de la Cédula de Habitabilidad: Solicitar al Ayuntamiento la cédula de habitabilidad, que certifica que el inmueble cumple con las condiciones necesarias para ser habitado.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Con la cédula de habitabilidad, proceder a inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad de Albacete.
Costes Estimados
El coste total de convertir un local en vivienda en Albacete puede variar según las características del inmueble y el alcance de las obras. De manera orientativa, los precios pueden oscilar entre 300 € y 4.000 €, a los que hay que añadir el IVA y las tasas administrativas correspondientes.
Recomendaciones
Asesoramiento Profesional: Contar con la orientación de un arquitecto o técnico especializado desde el inicio del proceso para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos y normativas.
Consulta con la Comunidad de Propietarios: Si el local forma parte de una comunidad de vecinos, es recomendable informar y, en su caso, obtener la aprobación de la comunidad para evitar posibles conflictos.
Verificación de Normativas Locales: Dado que las normativas pueden variar, es importante consultar con el Ayuntamiento de Albacete o con profesionales locales para obtener información actualizada y específica.
Es importante destacar que, además de estos requisitos, se deben cumplir con otros aspectos técnicos y administrativos, como la elaboración de un proyecto técnico visado por un arquitecto, la obtención de la licencia de obras, la cédula de habitabilidad y la inscripción del cambio de uso en el Registro de la Propiedad.