Comprar una vivienda con bitcoin en España: lo que dice Hacienda
¿Se puede comprar una vivienda con criptomonedas en España?
Sí, es legal. Pero Hacienda deja claro que este tipo de operaciones conllevan una serie de obligaciones fiscales específicas que deben tenerse muy en cuenta antes de cerrar la operación.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado recientemente cómo deben tributar estas compraventas y qué tratamiento fiscal tienen las criptomonedas en el ámbito inmobiliario.
Legalidad del pago de un inmueble con criptomonedas
En España no existe ninguna prohibición que impida pactar la compra de una vivienda con bitcoin u otros criptoactivos.
El artículo 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pactos entre particulares, por lo que las partes pueden acordar el pago de un inmueble en la forma que deseen, siempre que no sea contraria a la ley.
No obstante, Tributos aclara que no se trata de una compraventa clásica, sino de una permuta, ya que las criptomonedas no se consideran dinero de curso legal, sino bienes inmateriales.
Criptomonedas como bienes inmateriales
Al considerarse bienes inmateriales, el intercambio de una vivienda por criptomonedas se configura como una permuta (artículo 1538 del Código Civil).
Esto implica que cada parte tributa por lo que adquiere:
El comprador del inmueble deberá liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la adquisición de la vivienda.
El vendedor, que recibe las criptomonedas, deberá liquidar el ITP por la adquisición de esos activos digitales.
Si el transmitente de las criptomonedas actúa como empresario o profesional, la operación quedará sujeta a IVA y no a ITP, según el artículo 7.5 del TRLITPAJD.
Además, el vendedor deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta y, cuando corresponda, abonar la plusvalía municipal.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y criptomonedas
La base imponible no se calcula solo por el valor pactado entre comprador y vendedor, sino tomando como referencia el valor de mercado de las criptomonedas en la fecha de la operación.
Si las partes declaran un importe superior, será ese el que prevalezca a efectos fiscales.
El tipo aplicable dependerá de la comunidad autónoma:
Para bienes inmuebles, el ITP suele oscilar entre el 6 % y el 10 %.
Para bienes muebles (como las criptomonedas), el tipo supletorio estatal es del 4 %, según el artículo 11.a) del TRLITPAJD.
Escritura notarial y registro
Es perfectamente posible escriturar ante notario una compraventa cuyo precio se pague en criptomonedas.
Como en cualquier operación inmobiliaria, la transmisión debe formalizarse en escritura pública para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
El notario podrá solicitar:
Extractos o justificantes de la operación en el exchange o plataforma.
Valor de mercado de las criptomonedas en euros.
Acreditación de la titularidad del monedero digital (wallet) desde el que se efectúa el pago.
Consecuencias fiscales y recomendaciones
Aunque comprar una vivienda con bitcoin es completamente legal, no es una operación neutra desde el punto de vista fiscal.
Hacienda considera este tipo de transacciones permuta de bienes, lo que incrementa la carga tributaria y exige una documentación exhaustiva.
Antes de realizar una operación de este tipo, conviene tener en cuenta:
Asesorarse fiscal y legalmente antes de formalizar la compraventa.
Documentar todo el proceso (valor del bitcoin, wallet, justificantes, escrituras).
Calcular la rentabilidad real teniendo en cuenta los impuestos aplicables (ITP, IRPF, plusvalía municipal, etc.).
Evitar operaciones sin trazabilidad, ya que Hacienda exige transparencia total.
En definitiva, comprar una vivienda con criptomonedas en España es posible y legal, pero requiere un cuidado especial en su tramitación y declaración fiscal.
Si estás pensando en invertir en vivienda en Albacete o en cualquier punto de Castilla-La Mancha usando bitcoin, asesórate bien antes de firmar para evitar sorpresas con la Agencia Tributaria.