El registro anual de arrendamientos: una nueva obligación para viviendas turísticas y alquileres de temporada
Para los pequeños propietarios, esta nueva exigencia implica más gestión administrativa y un mayor riesgo de incumplimientos formales.
El marco normativo aplicable a las viviendas turísticas y a los alquileres de temporada en España se ha vuelto progresivamente más estricto. No se trata de una impresión subjetiva, sino de una realidad jurídica constatable: el número de obligaciones administrativas no deja de crecer, y con ellas la necesidad de dedicar más tiempo y recursos a su cumplimiento.
En este contexto se sitúa la Orden VAU/1560/2025, que aprueba el modelo informativo anual de los arrendamientos de corta duración y desarrolla una previsión ya recogida en el Real Decreto 1312/2024, norma que creó el Registro Único de Arrendamientos y la denominada Ventanilla Única Digital.
Aunque no se trata de una norma especialmente extensa ni técnicamente compleja, su impacto práctico es significativo. Introduce una obligación periódica que afecta directamente tanto a las viviendas de uso turístico como a los arrendamientos de temporada regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El alquiler de temporada, cada vez más controlado
Este punto merece especial atención. En los últimos años, muchos propietarios que no han podido obtener licencias autonómicas o municipales para uso turístico han optado por reconducir su actividad hacia el arrendamiento de temporada, tradicionalmente percibido como una modalidad menos intervenida.
Sin embargo, la evolución normativa revela un cambio claro de tendencia. Cuando estos arrendamientos encajan en la categoría de corta duración, quedan igualmente sujetos a los nuevos mecanismos de control administrativo. La frontera entre alquiler turístico y alquiler de temporada es cada vez menos relevante desde el punto de vista regulatorio.
Una obligación periódica, no solo un registro inicial
La Orden no crea una obligación sustantiva completamente nueva. Lo que hace es aprobar el modelo informativo anual que ya exigía el Real Decreto 1312/2024 como condición para mantener activo el número de registro del arrendamiento.
En la práctica, esto supone que ya no basta con una inscripción inicial. El propietario debe presentar periódicamente una declaración que permita a la Administración conocer cómo se ha utilizado el inmueble, con qué finalidad y bajo qué modalidad temporal.
Este matiz es esencial. El sistema deja de centrarse únicamente en el acceso al registro para pasar a un modelo de seguimiento continuado de la actividad. El incumplimiento de esta obligación no conlleva automáticamente una sanción económica, pero sí puede derivar en la retirada del número de registro, lo que impide operar legalmente en plataformas digitales.
Control administrativo a través de obligaciones formales
Desde una perspectiva más amplia, esta medida encaja en una tendencia normativa clara: el control del alquiler de corta duración se articula cada vez más mediante obligaciones formales que, aunque puedan parecer menores, tienen consecuencias muy relevantes.
La Administración no necesita recurrir de entrada al régimen sancionador. Basta con bloquear el acceso al sistema. Sin número de registro, la comercialización del inmueble se vuelve inviable, y el propio mercado actúa como mecanismo de exclusión.
Impacto desigual según el perfil del propietario
El impacto de este modelo no es homogéneo. Los grandes operadores, con estructuras administrativas consolidadas y asesoramiento permanente, suelen adaptarse con mayor facilidad. Para el pequeño propietario, en cambio, cada nueva obligación supone más tiempo de gestión, mayor riesgo de errores formales y una dependencia creciente de asesoramiento especializado.
En muchos casos, los problemas no derivan del uso real del inmueble, sino del incumplimiento de trámites administrativos que resultan cada vez más exigentes.
Una realidad que conviene asumir
El mensaje del legislador es claro: el alquiler turístico y el arrendamiento de temporada han dejado de ser actividades marginales para convertirse en sectores intensamente supervisados. La diligencia administrativa ya no es un aspecto accesorio del negocio, sino una condición esencial para su viabilidad.
Quien opere en este mercado haría bien en asumir cuanto antes que el foco ya no está solo en alquilar, sino en poder acreditar de forma continuada que se alquila conforme a lo declarado y dentro de los márgenes que permite la normativa vigente.