El contrato de arras. Que debes saber antes de comprar una vivienda.
Este acuerdo privado entre comprador y vendedor funciona como una señal de compromiso: el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final para reservar la propiedad y asegurar que se formalizará la venta más adelante.
¿Qué incluye un contrato de arras?
Al firmarlo, se establecen elementos esenciales como:
Datos de las partes (nombre, DNI) y del inmueble.
Precio de compraventa y condiciones de pago.
Importe de las entregas a cuenta, que se descontarán del precio total.
Fecha límite para firmar la escritura ante notario.
Distribución de gastos (notaría, registro, plusvalía).
Consecuencias por incumplimiento, según el tipo de arras.
Firmas de comprador y vendedor.
Además, es importante que se establezca cómo se notificará la cita ante notario (lo más seguro es por burofax) y si hay posibilidad de prórroga, en caso de que no se pueda firmar dentro del plazo inicialmente previsto.
Tipos de contrato de arras
Arras confirmatorias: son simplemente un anticipo del precio. Si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir la compraventa o la resolución del contrato con indemnización.
Arras penitenciales: permiten desistir del contrato. Si lo hace el comprador, pierde las arras; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
Arras penales: incluyen una penalización y, además, permiten exigir el cumplimiento del contrato.
¿Cuánto se suele entregar como arras?
Lo habitual es que se entregue un 10% del precio de venta, aunque las partes pueden pactar otra cantidad.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Sirve como garantía para ambas partes. Y aunque no es necesario firmarlo ante notario, hacerlo otorga una seguridad jurídica adicional.
¿Cuál es su duración? ¿Se puede prorrogar?
El plazo típico es de hasta seis meses, pero puede ser menor. Si no se cumple ese plazo, se pueden activar penalizaciones. No obstante, es posible prorrogarlo por acuerdo mutuo, mediante un anexo al contrato.
¿Cómo tributan las arras?
Si se completa la compraventa, el vendedor debe declarar la ganancia patrimonial en su IRPF (base del ahorro).
Si se incumple el contrato y una parte se queda con el dinero como penalización, esa cantidad tributa como ganancia patrimonial en la base general.
El comprador, por su parte, no debe declarar nada en el IRPF, pero el importe cuenta como parte del precio en el IVA o el ITP, según se trate de vivienda nueva o de segunda mano.